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失敗しない!土地探しのコツとポイント-3

December 1, 2017

 ・やみくもに土地を探すとどうなる?その1
今どきの土地探しはまずネットから始める人がほとんどでしょう。
地域や最寄り駅を選んで、予算を選んで、その他条件を入力していくと絞り込まれた候補が一覧となって出てきますよね。非常に便利です。
ところが大都市近郊だと、やはり想定した金額では理想的な土地はそうそうありません。でも、そんな中でちょっと安めな感じがする土地があったりします。おっ、ここなら良いかもと思って詳細を確認すると、大抵は「建築条件付」と書いてあるでしょう。


・どんな「条件」が付いている土地?
それは「土地の所有者(売主)が指定する建設会社と購入者との間で、一定期間内(おおむね3ヶ月以内)に建築請負契約が成立することを条件」として売買契約する土地です。

 

・本当に安くてお得?
建売住宅と違うのは、建設する会社は決まっていても、どんな家を建てるかは自由であるということ。もしその指定されている建設会社(ハウスメーカー含む)の家が欲しいのであれば問題ありませんが、そもそもその土地が安かった分は、建築費で取り返す構図になってることはご留意を。中には「建築条件」を外すことを承諾してもらえるケースもありますが、その場合は、周辺相場との差額と建築工事にて想定していた利益(またはその一部)に相当する金額を求められるでしょう。

 

・希望通りの家が建てられる?
「自由設計」とうたわれていても、あなたの理想を実現することが出来るかは約束されていません。
「建築条件付」の定義を思い出してください。
「土地の契約」と「建築請負契約」は出てきますが、どんな家を建てるのかを左右する「設計契約」の話は出てこないのです。
建設会社が契約獲得のために土地を確保して、人目を引くように相場より安い金額で販売し、建築工事で利益を出すための「条件付」です。そのような理由がある上、おおむね3ヶ月以内という時間的な制約もありますので、お客様のご希望を時間を掛けてじっくりと聞いて、理想の家づくりをしようというというのは困難な仕組みなのです。

本来は土地の契約であり、建設業者こそ縛りがあるものの、どんな家を建てるかは自由なはずなのですが、多くの場合は一定期間内に建築請負契約をまとめるために参考プランが用意されており、ちょこっとした間取りの変更でも難色を示されるケースもあります。
あるいは白紙の状態から設計をしてくれるケースもあるでしょうが、報酬も発生していない段階で出てくる図面は、簡単なプラン程度になります。簡易な住宅用設計専門CADでパースを描かれるかもしれませんが、いずれにしても詳細な打合せとその結果の図面がない状態で数千万円の契約をするか判断することになります。
通常、私たちは施主様のご希望を細かく聞き、時には20回以上も打合せを重ね、延床面積30坪程度の住宅でも50~70枚の図面を描き、施工候補者に見積もりを依頼して、見積書を細かくチェックし、数量が過大になっていないか、逆に見落としがないかなどを精査してから、施主様と施工者間で建築請負契約をしていただいてますので、「建築条件付き土地」のシステムは非常にリスキーに感じます。
もちろんハウスメーカーにも建築士は在籍しています。でも、ある決まった規格住宅の枠を出ない範囲での「自由」となるでしょう。それから外れる設計は、お断りされるか高額な追加費用を要するかのどちらかです。
次回はやみくもに土地を探すとどうなる?その2について書きます。
(写真は建築条件付土地ではありません)

 

 

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