​民泊の設計について

□Q&A｜民泊設計をご検討中の方へ｜よくあるご質問
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施工・運営リスクを減らす設計​

• 下記Q&Aは旅館業法、国家戦略特区法、住宅宿泊事業法に基づく一般的な内容です。

• 自治体により条例などで独自の制約を加えている場合があり、上記法律のほか建築基準法と関連法令（都市計画法、消防法など）への対応が必要です。

• 民泊運営のための施設に関わる設計を御検討の場合は、一級建築士事務所 下村純建築設計事務所に御相談ください。企画初期段階から自治体との協議を行い、必要な条件を整理してスムーズに計画を進め、施工段階および運営時のリスクを減らす設計に取り組んでいます。

 
Q.「民泊」とは何ですか？
A.法令上の明確な定義はありませんが、一般的に住宅（一戸建て、長屋、共同住宅など）を利用して宿泊サービスを提供することを指し、2025年現在では以下の方法があります。
それぞれ一長一短がありますので、どの形態にすべきか迷ったらご相談ください。

• 旅館業法（昭和23年法律第138号）の許可を得て運営

  ：一般的な「ホテル・旅館」です

• 国家戦略特区法（平成25年法律第107号）の認定を得て運営

  ：「特区民泊」がこれに該当します

• 住宅宿泊事業法（民泊新法）の届出を行って運営

  ：通常「民泊」と呼ばれる宿泊施設がこれに該当します

 
Q.「特区民泊」とは何ですか？
「民泊」施設の一種です。上記の国家戦略特別区域法に基づく旅館業法の特例として、2025年6月現在下記の都市で認められている民泊の運営形態です。民泊新法に基づく民泊が年間180日の営業日数制限があるのに対して、特区民泊には制限がないため「ホテル・旅館」と同等に運用が可能です。

• 東京都大田区：認定325施設

• 千葉県千葉市：認定1施設

• 新潟県新潟市：認定3施設

• 福岡県北九州市：認定3施設

• 大阪府内：認定38施設

• 大阪府大阪市：認定6523施設

• 大阪府八尾市：認定4施設

• 大阪府寝屋川市：認定2施設

 
Q. 「ホテル・旅館」と「民泊（特区民泊含む）」の違いは？
A.建築基準法的には用途が異なります。
「ホテル・旅館」の用途は、従来からある「ホテル・旅館」です。
「民泊（特区民泊含む）」の用途は、「住宅（一戸建て、長屋、共同住宅など）」です。従って住宅をリノベーションして民泊にする場合でも、用途は住宅のままで宿泊事業を営めるため、用途変更確認申請を要しません。
ただし、増築や確認申請を要する大規模な修繕、大規模な模様替えを伴う場合は確認申請が必要です。
また、消防法的に民泊は「ホテル・旅館」になりますので、規模等に応じた消防設備を備える必要があります。下村純建築設計事務所では、設計当初より所轄の消防署との協議を重ね、必要な消防設備を計画に盛り込むことで追加工事の発生を防ぎます。
 
Q.建物を新築して民泊を始めるにはどのようにすれば良い？
A.まずは民泊の運営が認められている土地を選定するところからスタートします。
[土地探し]
都市計画法により定められる13の用途地域のうち、前述の旅館業法許可を得る「ホテル・旅館」と「特区民泊」は次の用途地域で運営可能です。

• 第一種住居地域（床面積3000㎡以下）

• 第二種住居地域

• 準住居地域

• 近隣商業地域

• 商業地域

• 準工業地域

住宅宿泊事業法（民泊新法）の届出を行って運営する民泊は、住居専用地域を含むほとんどの用途地域で運営可能です。

• 第一種低層住居専用地域

• 第二種低層住居専用地域

• 第一種中高層住居専用地域

• 第二種中高層住居専用地域

• 第一種住居地域

• 第二種住居地域

• 準住居地域

• 田園住居地域

• 近隣商業地域

• 商業地域

• 準工業地域

• 工業地域

これらの用途地域にある土地で、その土地に関わる都市計画法および建築基準法と関連法令ならびに選択する民泊の運営形態（「ホテル旅館」「特区民泊」「民泊新法による民泊」）に関わる法令のほか、駅からの距離、周辺の状況、道路幅などを考慮した事業計画をイメージし、建築可能な企画案（ボリューム図）を検討します。
[土地の売買契約]
事業の見込みを確認できた土地を買い付け、売買契約を締結します。
[金融機関探し]
土地および設計監理費、建設費などを自己資金以外で賄う場合は、融資を得る必要がありますので、資料を作成し事業資金を融資頂く金融機関に相談します。
[土地の決裁]
「残代金の授受」と「物件の引渡し」が済み次第、設計に着手します。
[基本設計]
下記事項等を考慮してプランを決めます。

• 各種法律および自治体ごとに異なる民泊関連条例や規則の精査
  建築基準法や旅館業法ならびに民泊新法等のほか、消防法、景観法、中高層条例、緑化条例など多岐にわたる法令の検討

• ターゲットとする宿泊者像を想定したコンセプトメイク
  立地や客室平均単価（ADR）などを考慮した「選ばれる民泊」づくり

• 周辺環境を考慮したプランニング
  近隣との関係性を考慮し、既存住民と民泊施設とのトラブルを未然に防ぐ計画づくり

• 計画初期段階よりBIMソフトを活用し建物の概要を共有
  3Dモデルにてプランや内観外観のイメージを早い段階で確認頂きながら設計を進めます

[実施設計]
下記事項等を考慮して見積用図面および各種申請用図面を作成します。

• クライアントの意向を反映したデザインや素材等の選定
  3Dモデルの作り込みを進め、ウォークスルー機能で内部を確認頂くなど、イメージの共有を図りながら計画を進めます

• コストと効果のバランス
  魅力的なリスティングを演出するキャッチーなシーンを意識して、コストを意識したデザインを提案します

 
Q. 民泊を運営するにあたり「ホテル・旅館」「特区民泊」「民泊（民泊新法）」のどれを選んだら良い？
A.滞在日数や営業日数の制限、客室面積等の施設基準などに違いがありますので、立地や想定される宿泊者像などにより適した用途を御提案します。
 
Q.建物の一部を民泊施設（「ホテル・旅館」「特区民泊」「民泊（民泊新法）」）として運営することは可能？
A.可能です。例えば1階を誰もが使える店舗にすることで、近隣の方々の生活利便性を向上することにもなり望ましいでしょう。分譲マンションやオフィスビルの一部を民泊化することも可能ですが、前者は管理規約にて禁止されていることも多く、後者は用途変更に伴う法適合性の確認や設備等改修の要否を踏まえた設計を行う必要があります。
なお、2019年6月25日施行の建築基準法改正により小規模な建築物（200㎡未満）の用途変更の手続きが不要となりましたが、建築基準法や消防法等への適合は必要ですので、安全に施設を運営するためにも建築士が所属する一級建築士事務所 下村純建築設計事務所に御相談ください。​​​
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Q.対応可能エリアは？
A.日本全国対応可能いたします。御相談はZOOMやgoogle meet,slack,LINE等を利用したオンラインも可能です。
敷地が事務所から100km以遠の場合は、現地調査や行政協議,工事監理の際に交通費を頂戴しております。
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Q.対応可能な構造は？
​A.鉄筋コンクリート造,鉄骨造,木造の全てに対応可能です。古民家再生の経験もございますので特殊な事例でもお気軽に御相談ください。
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Q. 設計監理に要する費用はどれくらい？
A.規模や敷地の難易度,確認申請以外に必要な許可申請等の有無により御見積いたしますが、おおむね総工費の7～12%程度となります。（リノベーションの場合は15～18%程度）
初回の御相談は無料にて承りますので、こちらからお問い合わせください。
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Q.建設会社は？
A.依頼主様に意中の会社があれば特命の発注でも結構ですし、御希望であれば立地や規模に応じて適切な施工候補社を推薦いたします。

複数社の見積もり合わせを御希望の場合も適切な候補社を推薦可能ですが、2025年現在は建設会社の人員不足などを理由として特命以外の見積を断られるケースも多々ありますので、スケジュールを重視する場合は、基本設計後に概算見積を徴収して実施設計中に施工者を決めることをお勧めする場合もあります。

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Q.問い合わせ時に必要な資料は？

A.初回の問い合わせでは、資料が揃っていなくても話がまとまっていなくても結構です。まずは「こんな民泊にしたい」というイメージをお聞かせください。
既に敷地が決まっている場合は所在地や面積などの「物件情報」を御用意頂いたり、想定されている「予算」や「スケジュール」御教示頂ければ、より具体的なお話が可能です。