地震に強い土地の選び方-12 ・地下水位が高い地盤の例「失敗しない！土地探しのコツとポイント-1７ 地震に強い土地の選び方-1１」に続き、実際の地盤の写真と近隣の参考地盤調査資料を見比べてみましょう。 上の写真をご覧ください。これは都内某所の基礎工事の様子です。地盤面から2m近く

日本経済新聞の3月27日の「プロムナード」に連載されている山本貴光氏のコラムに共感を覚えたので、備忘録を兼ねてご紹介します。タイトルは「謙虚さのレッスン」。

地震に強い土地の選び方-11 ・地盤調査資料の見方 「地震に強い土地の選び方-10」にて紹介した土地から、それほど離れていない場所の地盤調査資料を見てみましょう。

地震に強い土地の選び方-10 前回までの記事にて、主にウェブや役所などで入手できる地盤の良し悪しを類推するための資料についてのご紹介や、土地に赴いて得られる情報などをお話ししてきました。今回は実際の地盤の写真を見ながら、より具体的な事例をご紹介しましょう。 ・東京における良い地盤

地震に強い土地の選び方-９（写真：私たちの事務所の所在地も旧地名は「麻布新堀町」と水に関係がある） ・現地に行って調べられる地盤調査資料とは？ 紙やデータ状の資料が得られるわけではありませんが、実際に候補と考えている土地に足を運ぶことも非常に参考になります。 例えば、私たちが敷地を調査する際に地盤の良し悪しを判断する参考にすることとしては、 □候補地とその周辺の高低差 □地表面の状況 □近隣の家や塀・擁壁などの構築物 □川や暗渠（あんきょ：地下にあって外部からは見えない水路）、廃河川の有無 □公園や会社の名前 など。 ・高低差や地表面の状況からわかることは？ 「候補地とその周辺の高低差」からは、何がわかるのでしょうか。 例えば候補地が傾斜地にあり、かつ同じ位の標高の周辺の土地に比べて谷状になっている場合、その土地は土中に浸透した雨水の通り道になっているかもしれません。 「地表面の状況」を見てみて、湿ってコケ類が生えていたり、晴れていてもジメジメしてぬかるんだ感じになっていれば、その可能性は高いでしょう。 ・近隣の家や塀・擁壁などからわかるこ

地震に強い土地の選び方-8（写真：地盤調査会社から提供を受けた近隣の参考データ） 前々回から、候補地近くの地盤調査資料（ボーリングデータ）を入手する4つの方法をご紹介しています。今回はその三つ目、建築設計事務所に聞いて調べる方法です。 ・建築設計事務所に聞いて調べられる地盤調査資料とは？ 実際に私たちもこれまでに挙げた方法で、土地探し段階または計画初期段階の参考となるデータを収集しています。 自治体を含む公的な機関がWEBでボーリングデータを公開しはじめる前は、そのつど私たちも役所などに行って調べていました。とは言え、中にはまだWEBで公開していない自治体も多くありますし、それ以外にも道路の幅員や種別、上下水道の敷設状況などは窓口に行かないとわからないことも多々あります。また、地域ごとに条例等で定められた建築に関わるローカルルールがあるため、それを全て明らかにするには、直接役所に出向いて担当者に確認したほうが確実です。なにしろ建築関連の法令は、一文を見逃しただけで計画が成り立たなくなる恐れがありますので。 結局のところ手間と時間が掛かるのは、

地震に強い土地の選び方-7（写真：役所で入手した都内某所のボーリングデータ） 前回からピンポイントで地盤調査資料（ボーリングデータ）を入手する4つの方法をご紹介しています。今回はその二つ目、役所に行って調べる方法です。 ・役所で調べられる地盤調査資料とは？ 最近でこそ前回ご紹介したようにWEBで得られる資料も多くなりましたが、全ての自治体でそのようなサービスが提供されているわけではありません。それでも、ほとんどの自治体では、ある部署に行けば蓄積された地盤調査資料を閲覧することができます。 ・地盤調査資料を閲覧できる部署とは？ それは建築審査課や建築課という名称の部署です。 自治体によって名称が異なりますので、役所の総合受付にて「地盤調査資料を調べたい」と伝えれば、適切な部署を教えていただけます。もし伝わらないようであれば、「建築確認のことを聞きたい」とお尋ねください。そうです、そこは建築確認申請の審査を担当する部署です。 建築確認申請とは、建築基準法第6条などに定められた建築物を建てる際に必要（都市計画区域外の小規模な建築物などは例外あり）

地震に強い土地の選び方-6 （写真：紹介したWEBサービスから得られた下村純建築設計事務所周辺の地盤調査資料） ・具体的な地盤調査資料 これまで広範囲な地形の成り立ちや、想定される地質についてWEBで探す方法をご紹介してきましたが、できれば候補地になるべく近い場所の地盤について具体的な資料があると良いですよね。 そこで今回は、よりピンポイントで地盤調査資料（ボーリングデータ）を入手する4つの方法をご紹介します。 1.WEB上で調べる 2.役所に行って調べる 3.建築設計事務所に聞いて調べる 4.現地に行って調べる ・WEB上で調べられる地盤調査資料とは？ 個人が無償で利用できる公的なサービスとしては、次のものなどがあります。 □国土地盤情報検索サイトKuniJiban（国土交通省など） http://www.kunijiban.pwri.go.jp/jp/ 国道や空港施設などの調査資料が中心ですので、住宅よりもビル等の業務施設建設時の方が利用する機会がありそうです。幸運にも対象地の至近に「ボーリング柱状図」があれば、その地点の地盤の構成やN値

地震に強い土地の選び方-5 （写真：柱状改良工事に使用する重機） ・地盤改良にはいくら掛かる？ 仮に支持層（良好な地盤）が、地盤面下5m程度にある接道の良い土地の場合で考えてみます。 木造2階建て建築面積15坪程度の家を建てる場合は、70から100万円程度は見ておきましょう。 鉄骨造や鉄筋コンクリート造3階建て建築面積20坪程度の小規模ビルや集合住宅などを建てる場合は、300から450万円程度を見込んでおきたいところです。 ただし、実際に要する費用は、敷地条件（搬入経路など）や地質（土質、支持層深度、地下水位など）、建築面積や構造（木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など）により大きく変わりますので、あくまでも目安としてお考えください。 ・地盤改良工事の実例1 例えば、記事上部の写真は鉄骨造の建物を支える柱状改良工事に使用される重機の先端です。 現場での作業はおおむね次のように進みます。 1.小型のプラント（固化材と水を混ぜる装置）を設置する 2.固化材の搬入 3.施工箇所の位置決め 4.設機械の先端に取り付けたビットで掘削する...

地震に強い土地の選び方-4 （写真：首都圏において非常に良好な地盤であるローム層） ・緩い地盤に安心して建物を建てるには？ 建設されるビルや家の荷重に対して地盤が軟弱である場合、設計時にその対策を計画します。 杭もその一つの方法で、柱状の構造体（主にコンクリートや鉄骨）を安定した固い地盤まで打ち込むなどして建物を支持させるもので、古くは松の木を使用していました。木材を地盤面下に埋めるなど、いかにも腐りそうな感じがしますよね。でも旧丸ノ内ビルヂングの建替え時には、大正9年の建設時に打ち込まれた松杭が非常に状態の良いまま機能していることが確認され、常時水面下にある松杭が、長期間にわたり腐食もせず巨大なビルを支えてきたことに、半ば驚きをもって報道されたものです。 古くからそのような工夫をして安全な建物を建てて来た訳ですが、杭自体は完成してしまえば目にすることがありません。安全のためとは言え、そこにお金を掛けるのは小さな建築などではコスト的に大きな負担となってしまいます。 ・住宅や小規模ビルなどを軟弱地盤に建てるには？ ...

地震に強い土地の選び方-3（画像出典：ジバングー） ・土地を買う前に地盤調査をできる？ その土地の地盤の構成を知る方法として一番確実なのは、いわゆる地盤調査を実施することです。でも、土地を購入する前に地盤調査を実施することは現実的ではありません。本来であれば地盤調査結果を明示して、その土地の「品質」を知った上で購入できると良いのですが、現時点では購入時にそれを確認できる土地は非常に少ないのが実情です。 ・地盤調査済みの物件はある？ 「地盤の良い土地に住みたい」というシンプルなニーズ。それに応える不動産メディア「ジバングー」が2016年に現れました。 https://jibangoo.jp/ ためしに東京周辺を見てみましょう。 「浸水の可能性」「地震による揺れやすさ」「液状化の可能性」「土砂災害の危険区域」の4点が、色分けされて一目でわかるようになっています。非常にわかりやすいサイトです。前回の記事「失敗しない！土地探しのコツとポイント-8」でご紹介した「地盤安心マップ」を元に、物件情報をプロットしているようで、「地震による揺れや

地震に強い土地の選び方-2（画像出典：地盤安心マップ） ・具体的な地盤調査結果を探す 民間の地盤調査会社の中には、WEBにて過去に行った地盤調査の結果の一部を公開しているところがありますので、今回はそれらのサイトをご紹介しましょう。 □地盤ネット「地盤安心マップ」 http://jam.jibanmap.jp/map/main.php 地図上に過去の調査によって「地盤改良工事不要」あるいは「地盤改良工事必要」と判断された箇所がプロットされています。同時に地形や土砂災害の危険性がある箇所を重ねて表示する機能も備えてますので非常に参考になります。 住所を入力すると無料の「地盤カルテを申し込む」ボタンが出てきますので、情報を入力すると簡易なレポートが得られます。 □ジャパンホームシールド「地盤サポートマップ」 https://supportmap.jp/ 地盤ネットと同様に、情報を入力すると簡易なレポートが得られるほか、無料のアプリもありますので実際に候補地を歩きながら確認することも可能です。 □ビイック「全国地盤サーチGAI

・地震に強い土地の選び方-1 私たちの暮らす日本は、北は北海道から南は沖縄まで複数のプレートが複雑に力を与え合っているため、世界有数の地震国となっています。その数、1年間に地球上で発生するM5以上の規模の地震のうち、日本およびその周辺では10%を占めるほど。 そのためビルや家を建てる際の基準となる建築基準法などは、大きな地震が発生するたびにその規定が見直され、地震に強い建物をつくってきました。 ところが、2016年4月に発生した熊本地震においては、比較的築年数の新しい建物でありながらも大きな被害が発生した地域があったのです。 ・建物の被害が集中した地域とは？ 新聞やテレビなどの報道で目にした方も多いと思いますが、被害が集中した地域は「斜面」「低地」「埋立地（旧河川）」。次にひとつづつ解説します。 ・斜面 一見して同じような傾斜地に建っている家でも、被害には差がありました。被害が小さいのは「切土（きりど・きりつち）」にて平坦にされた土地で、逆に大きな被害があったのは「盛土（もりど・もりつち）」にて造成された土地。 ...

・土地の掘り出し物はある？ 土地は一生のうちで最大の買い物のひとつですから、失敗したくないですよね。 例えばテレビの新製品を買った途端に、同じ物を格安で見つけるということは往々にしてありますが、土地の場合にはそんなことはまず起こりません。 なぜか？ 土地には資産性がありますので、その売買価格にはいわゆる相場があります。 その基準のひとつとなっているのが路線価。国税庁が発表している、土地に対する課税価格計算の目安です。もうひとつは公示地価。こちらは国土交通省が公示する土地の取引価格の指標。取引時の価格設定への拘束力があるものではありませんが、やはり相場を形成する重要な要因となります。 それらを参考に土地の価格はつけられるため、基本的には掘り出し物はないのです。 もし仮に何らかの事情があって相場からかけ離れた価格で売りに出される土地があれば、市場に出る前に不動産業者が買ってしまうか、そうでなければ近隣との問題があるなど何らかのネガティブな理由があると考えたほうが賢明です。 ・でも本当にないの？ 良い土地というのは、比較的誰もが良いと

・やみくもに家づくりのための土地探しをするとどうなる？その3 建物のイメージがつかめないまま土地探しをするとどうなるのでしょう。 単に土地を買うだけならばそれほど難しくはありませんが、そこに家を建てるならば想定した予算内で土地に掛けられる金額と、家に掛けられる金額を分けて考えなければいけませんよね。 ・安易に土地の予算を上げてはいけない 例えば東京近郊にて予算6000万円で土地と家を手に入れるとして、仮にその内訳を土地に3000万円、建物に3000万円と想定します。 そこでやおら土地探しを始めてもなかなか望んだ条件の土地は出てこないかもしれません。ちょっと狭いとか、道路づけが良くないとか、なにかしら注文を付けたくなるはずです。 そんな時、不動産屋さんはこう言って別な土地をおすすめするでしょう。「予算はオーバーしますが、いい土地があります」と。 ここで理解しておいていただきたいのは、不動産屋さんは何に対して報酬を得ているのかということ。もちろん土地の案内や契約書の作成等々ですが、それに掛かる手数料は売買価格400万円超の場合は「売買

・やみくもに家づくりのための土地探しをするとどうなる？その2 前回は建築条件付の土地について解説しましたが、その条件がついていない通常の土地購入時にも注意が必要です。 日当たりや地盤の良し悪し？もちろんそれも重要ですが、それよりももっと根本的なこと。予算の設定についてです。 ・理想の家にはいくらかかる？ 土地を購入してそこに家を建てる場合は、当然ながら先に土地を決定する必要があります。 予算の総額は、収入から想定される適正値をWeb上で確認できるサービスがありますので容易に想定が可能ですが、難しいのは土地にいくら掛けて、家にいくら掛けるかというバランス。 土地はズバリそれ自体の売り出し価格が表示されていますが、家はどんな家にしたいかで大きく金額が変わります。 ・テレビや雑誌の情報があてにならない理由 専門家に相談せずに自分で調べられる範囲で参考にするものとしては、住宅系雑誌、テレビ番組、広告などなど。でも、そこに書いてある金額は本当に掛かったお金が正しく書いてあるのでしょうか？実はそんなことはないのです。私自身の設計事例が雑誌に

・やみくもに家づくりのための土地探しをするとどうなる？？その1 家づくりのための土地探しは、まずネットから始める人がほとんどでしょう。 地域や最寄り駅を選んで、予算を選んで、その他条件を入力していくと絞り込まれた候補が一覧となって出てきますよね。非常に便利です。 ところが大都市近郊だと、やはり想定した金額では理想的な土地はそうそうありません。でも、そんな中でちょっと安めな感じがする土地があったりします。おっ、ここなら良いかもと思って詳細を確認すると、大抵は「建築条件付」と書いてあるでしょう。 ・どんな「条件」が付いている土地？ それは「土地の所有者（売主）が指定する建設会社と購入者との間で、一定期間内（おおむね3ヶ月以内）に建築請負契約が成立することを条件」として売買契約する土地です。 ・本当に安くてお得？ 建売住宅と違うのは、建設する会社は決まっていても、どんな家を建てるかは自由であるということ。もしその指定されている建設会社（ハウスメーカー含む）の家が欲しいのであれば問題ありませんが、そもそもその土地が安かった分は、建築費で取り

・ポイントの整理 前回の記事で家づくりのための土地探しのポイントとして挙げた、 1.所在地 2.金額 3.広さ 4.駅からの距離 5.周辺施設の充実（学校やスーパーなど） 6.道路の幅員や方位 7.地盤の良さなど これら7点を項目ごとの特性を考慮して整理すると、次のようにまとめられます。 A.お金に関わること：金額 B.環境に関わること：地域、広さ、交通の利便性、周辺施設の充実、道路の幅員や方位 C.家づくりに関わること：金額、広さ、道路の幅員や方位、地盤の良さ ・情報の集めかた グループAは、土地自体の金額はウェブ上で収集できますし、借入可能額や返済プランの比較なども金融機関のウェブサイトでシミュレーションが出来ますよね。 グループBは、地図やネットの情報、あるいは現地を確認したり不動産屋さんで頂ける資料で確認することが可能です。 グループCはどうでしょう？ 土地の金額や広さなど、いずれもすでにグループA,Bに含まれている内容ですので、単なる情報としては容易に手に入ります。でも、家を建てるための土地を探している場

・家づくりのための土地探しで重視すること 家を建てるための土地を探すとき、皆さんは何を重視しますか？ 潤沢な予算があれば、広くて日当たりがよく駅からも近いといった土地を購入して、 間取りや仕上げあるいは構造にこだわった広い家を建てることができますが、なかなかそういう訳にはいきませんよね。 ・具体的なポイント 購入を検討するにあたって重視したいポイントは、おおよそ次のようなことになるでしょうか。 1.所在地 2.金額 3.広さ 4.交通の利便性（駅からの距離など） 5.周辺施設の充実（学校やスーパーなど） 6.道路の幅員や方位 7.地盤の良さなど まずは「1.所在地」をおおよそ絞り込むところからスタートする方が多いでしょう。 出身地や職場からの距離、あるいはサーフィンなどの趣味があれば海の近くといった具合に、希望するおおよそのエリアがイメージされますよね。お子さんが未就学の場合は、通わせたい学校の学区ということもその中に含まれます。 次いでネットの情報などでその地域の土地情報を収集して、広さや駅からの距離などと金額のイメ

ホテルの宴会場を、宿泊者専用のレストランにリノベーションする計画に携わっています。 宴会場の内装自体はまだ比較的新しいのですが、その日のイベントの実施状況により複数ある宴会場を持ち回りで朝食会場としていたため、テーブル等の備品の移動などに日々多大なマンパワーを要していまし...